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Aluguel

A GARANTIA DO ALUGUEL

Vai alugar um imóvel e ficou em dúvida entre dar uma caução ou pedir a um amigo para ser seu fiador? Pois saiba que existem mais opções no mercado. A legislação estipula que o proprietário pode exigir quatro modalidades como garantias ao pagamento do aluguel: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária.

A mais comum em Pernambuco é o fiador, que é visto como uma confirmação da boa conduta dos inquilinos ou locatários. Já a caução em dinheiro está sendo rapidamente substituída pelos títulos de capitalização, exceto nos imóveis por temporada, onde a antecipação do aluguel continua sendo o método mais pedido.”O mercado de imóveis local é ainda muito familiar. Os pais e sogros são os fiadores mais comuns”, explicou um professor especialista no assunto.

Segundo ele, para ser aprovado, o fiador deve ter algum bem imóvel e estar com o nome “limpo” no SPC e Serasa. “Caso o fiador não tenha renda considerada suficiente para arcar com as despesas do novo contrato, pode-se fazer uma composição com dois fiadores, mas nunca alguém pode pedir dois tipos de garantia para o mesmo imóvel, como por exemplo, fiador e caução”, ressaltou o professor.

Nada impede também que empresas ou bancos sejam fiadores de imóveis, como é o caso do Bradesco, que possui a Carta Fiança, em que o banco garante o cumprimento de obrigações de seus clientes (locatários), perante terceiros (locador). Outra opção que recorre aos bancos ou seguradoras é o seguro-fiança, segunda modalidade mais usada no mercado de aluguéis de Pernambuco. “Este é um seguro normal, com mensalidades, como o seguro do carro, e o sinistro é a inadimplência. Quando ocorrer a falta de pagamento, o banco ou a corretora pagam e vão cobrar aquela parcela atrasada com juros, mas o locador não será prejudicado em nenhum momento”, comentou o professor.

Já no caso do caução, a velha e tradicional garantia em dinheiro, que só pode chegar a três vezes o valor do aluguel, está sendo rapidamente substituída pela garantia dos títulos de capitalização, onde o locatário faz um contrato com o banco em valores equivalentes a seis vezes o aluguel e o locador pode resgatar o título no caso do não cumprimento
do contrário de locação. “O melhor neste método é que se o contrato terminar sem incidentes, o locatário poderá resgatar todo o dinheiro corrigido. É como uma poupança”, avaliou Luciano Novaes, presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

Segundo Luciano, o dinheiro de caução costuma ser solicitado apenas em contratos temporários, ou seja, de até três meses. “Se alguém quiser alugar uma casa de praia neste verão, deverá ter uma folga no orçamento para pagar antes o valor do aluguel. A mesma coisa ocorre se você vai alugar uma casa em outro país, pois eles não vão aceitar um fiador do Brasil”, ressaltou. A cessão fiduciária, apesar de permitida por lei, ainda não foi usada para aluguéis em Pernambuco. “Creio que funciona melhor quando alguém vai locar um prédio inteiro, algo grande”, completou.

Conheça as quatro modalidades de garantia locatícia que existem no mercado brasileiro:

  1. Caução: garantia em dinheiro
    • Seu valor não pode ser superior a três aluguéis.
    • Deve ser depositado em caderneta de poupança em nome do locatário e locador conjuntamente.
    • Deverá ser revertido em favor do locatário no final e cumprimento do contrato.
    • Quando a caução ocorrer através de bens imóveis, o contrato de locação deverá ser registrado no cartório de registro de imóveis competente.
    • No caso de caução em bens móveis, deve ser registrada no cartório de títulos e documentos.
    • Também pode ser feita através de títulos de capitalização e ações.
  2. Fiança: contrato pelo qual alguém assume perante o credor a obrigação de pagar a dívida, é conhecida também como fiador
    • Ela pode ser concordada no próprio contrato de locação ou em um instrumento à parte, a chamada carta de fiança, que também pode ser concedida por empresas e/ou instituições bancárias É a garantia mais comum no mercado brasileiro.
    • Se o fiador for casado em separação absoluta de bens, é indispensável a assinatura do cônjuge do fiador.
    • Deverá sempre ser contratada por escrito, não se admitindo uma fiança verbal, mesmo em contratos verbais de locação.
    • Pode ser pedido mais de um fiador em um contrato de aluguel, mas jamais um fiador e uma caução ou dois tipos de modalidade de garantia.
  3. Seguro de fiança locatícia: é o seguro concedido por uma seguradora cujo objetivo é garantir as obrigações do locatário perante o locador É semelhante a qualquer outro seguro e o sinistro é a inadimplência
    • Tanto o locador quanto o locatário podem contratar o seguro, mas deverá o locador, por si, manter o controle do pagamento das parcelas.
  4. Cessão fiduciária: acontece quando as instituições administradoras de carteiras de títulos e valores imobiliários estão autorizadas a constituir fundos de investimento em garantia de locação imobiliária. É praticamente desconhecida pelo mercado brasileiro
    • A cessão começou a ser utilizada apenas em 2005, através da Lei nº 11.196/05.
    • Nestes casos, a cessão em garantia da locação será formalizada mediante o registro do termo de cessão fiduciária, juntamente com uma via do contrato de locação.
    • Todo o procedimento deverá ser realizado perante o administrador do fundo.
    • Ocorrendo atraso no pagamento, o locador deverá notificar extrajudicialmente o locatário.
    • Não ocorrendo o pagamento integral da dívida, poderá o locador solicitar ao administrador do fundo que lhe transfira a titularidade das cotas suficientes para a quitação da dívida.